移民资讯爱彼迎之惑:欧盟界定非房地产代理 在中国该如何监管

12月19日,欧盟最高法院裁定旅行房屋租赁平台Airbnb(爱彼迎)是一个在线平台,而不是房地产代理,因此不受欧洲繁重的房地产监管规定的约束。

此案是在法国游客和接待专业协会AhTop提出投诉后提交给欧洲法院的。据AhTop的统计,Airbnb在巴黎提供的6万个房源里,有2万个房源不合法。

欧盟最高法院官网发布的该案裁判信息显示,Airbnb被认定是一个通过提供中间服务营利的电子平台,旨在将潜在客人与提供短期住宿服务的专业或非专业房主联系起来,同时提供一定的辅助服务,包括向租住双方提供格式合同、民事保险、在线估价工具等。

法院裁定,Airbnb属于欧盟《电子商务指令》(Directive2000/31 on electronic commerce)所界定的“信息社会服务”,或者仅仅是一个在线平台,不能被视为房地产代理。

这样的认定在国内引起了热烈讨论。有法学专家认为,这是一个极具革命性的判决,将产生巨大的影响。

也有学者反对这个判决,中国政法大学传播法研究中心副主任朱巍告诉21世纪经济报道乔鸿顾问,“这个判决如果发生在美国,结果可能是不一样的。如果发生在中国,法院不会认为Airbnb只是单纯的网络服务提供者。”

不同的身份接受不同的监管。在线信息平台、房屋中介代理、酒店三种业态有不同的监管规则,在中国与一些发达国家,监管规则甚至截然不同。

与Uber迥异的性质认定

欧盟最高法院指出,首先,Airbnb的目的不是提供即时的住宿服务,而是提供展示和寻找短租房屋的工具,从而帮助缔结租赁协议。这种服务不能被视为住宿服务的组成服务。第二,Airbnb的中间服务不是提供住宿服务所不可或缺的,因为住客和房主还有许多其他渠道达成交易。第三,没有证据表明Airbnb设置或限制了房主收取的租金的金额。

“我并不认同这样的裁定。欧盟最高法院的裁判理念并没有跟上互联网时代的发展,如今较为普遍的监管理念认为,尽管这是一个互联网平台,但对它的监管要考察其实际经营行为。平台必须要对其上发生的业务承担安全保障等义务。”中国政法大学传播法研究中心副主任朱巍告诉21世纪经济报道。

“而且,Airbnb虽然没有设置或限制租金的金额,但Airbnb获得了营利,有的是以抽成的形式,有的是以广告等形式。”朱巍说。

值得注意的是,欧盟最高法院对Airbnb性质的认定与此前审理的Uber案结果截然相反。

2017年12月20日,护照移民,欧盟最高法院判决Uber提供的打车应用并非是信息社会的电子中间服务,而是交通运输服务,确立了Uber通过打车软件提供中间服务的行为应由“运输领域”法律调整的规则。

该案中,欧盟最高法院同样认为,通过APP在乘客和使用自有汽车提供运输的非职业司机之间传递预约交通服务信息的中间服务,原则上符合《电子商务指令》所规定的“信息社会服务”。

但法院也认为,当非职业司机使用自有车辆将乘客送至目的地,该项中间服务同时包括了城市交通运输服务。而如果没有Uber的APP,非职业司机无法提供交通运输服务,希望在城市出行的人们也无法享用那些非职业司机提供的服务。

此外,法院还认为,Uber对这些司机在何种条件下提供服务具有决定性影响。尤其体现在以下方面:Uber至少能够通过竞价申请的模式确定最高价格;Uber先从客户那里收取服务费,然后将部分支付给那些非职业司机;Uber还对车辆品质、司机及其行为规范进行一定管理,在特定情形下,Uber将不再为其提供中间服务。

因此,Uber的这种中间服务被认为是交通运输服务的不可分割的一部分。

国内外房屋中介责任不同

Airbnb被认定为是在线信息平台而非房屋中介代理,在监管层面带来什么影响?

最直接的影响体现在Airbnb所需承担的安全保障义务方面。一些发达国家对房屋代理机构有着严格要求,以美国为例,其有着严格的房地产经纪管理制度,经纪人取得执业牌照要通过考试、参加培训,还有经纪行业协会这一行业自律组织从中监督与管理。在因房产经纪人原因产生纠纷时,可适用美国代理制度解决。同时,美国许多州都设立了房地产经济赔偿制度,在消费者因房产经纪人的不良行为遭受财产损失时,可获得赔偿。

但如果在中国,Airbnb面临的监管形式又将完全不同。

“在国内,Airbnb被认定为房屋中介机构甚至比被认定为在线信息平台更有利。因为Airbnb还经营物业托管等业务,这一般不被认为属于信息平台的经营范围。”中原地产研究总监张大伟告诉21世纪经济报道。

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