邹乔鸿：美国地产投资如何投？五大城市可优先考虑

　　编前语：当前人民币贬值预期强烈，很多国人希望实现资产全球配置。调查显示，中国人海外投资首选美国。对于大部分投资者而言，他们依然偏好房地产置业。去美国投资买房究竟如何买？如何交易？会带来多大的收益？风险在哪里？近日，乔鸿财经专访了业内专家亨瑞集团总裁

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邹亨瑞，他详细解读了投资美国楼市究竟如何投。

 
邹亨瑞：美国地产投资如何投？五大城市可优先考虑   

　　谈市场：亨瑞2009年进入美国房地产市场

　　乔鸿财经：亨瑞集团在美国房地产市场开发经历了哪些阶段？

　　邹亨瑞：2009年我们逐渐进入美国房地产市场，2008金融危机以后美国房地产降了很多。我们结合着美国投资移民项目，将投资移民基金投入到地产项目。地产开发相对安全，客户也能拿到绿卡。

　　我们逐渐跟当地有名开发商、设计师合作，前期由他们主要操盘我们资金投入，通过合理监管确保选择投资项目安全。

　　后来我们逐渐招聘、培养出自己有房地产经验的开发团队。目前亨瑞在美国的团队有50多人，能独立在美国进行房地产项目开发、操盘。我们总共涉及60多个地产开发项目，真金白银进去大部分是投资移民基金，还有普通的美元地产基金以及国内民营企业投资基金。总的房地产项目盘子加一起超过150亿美元。

　　谈收益：预计美国房价每年涨3%~5% 出租收益可到5%

　　乔鸿财经：去美国投资房地产，一般会有多大的收益？

　　邹亨瑞：中国人海外投资50%个人投资投到了美国，绝大多数往房地产方面投资。金融危机后，2009~ 2011年这三年房价偏低，但随后2012~ 2014年涨得很猛，有的涨幅超过20%。美国房价现在高速涨价时间已过。预计将来每年房价会涨3%~5%左右，有些城市房价涨幅可能达8%。当然这个投资回报率8%也是波动的。

　　如果从投资角度考虑，就要考虑房价潜在升值空间和租售比。出租情况下扣除各种地税、管理税等等，收益率大概4%到5%左右。不过中间也有风险，比如你遇到一个不好的房客给你赖半年房租。

　　也有的人去了美国两三年，觉得美元基金投资更好更便捷。基金可以定向投不同行业，国内现在比较容易接受的如房地产基金，投资者知道自己钱投到哪座房子和风险如何。这类基金相对保收益的投资回报率年化6%左右；如果在优先位置回报率在10%~15%之间；如果是普通劣后能达到20%左右，这是税前。

　　谈渠道：去美国买房最好通过专业中介

　　乔鸿财经：国内投资者对美国市场不很了解，他们去美国投资主要渠道有哪些？

　　邹亨瑞：美国跟国内一样，买房一般都要通过中介介绍。现在网络也很发达，可以通过网络来查找。美国有执照的中介一般比较守信用，只不过看他们服务区域、房源是否能满足你的要求。最后买房一些合同要经过美国领事馆公证，确保合同是真正有交易的，因为你没有美国身份。

　　就风险来说，世界任何地方都一样，你不小心还是会有一些上当受骗的事情，总的来说美国法律体系比较健全，这种概率很少，如果你从网上查到一个房地产中介，并能确认他真正有执照，一般是比较诚信。

　　买房投资和自己居住需求差异很大，所选房子也大不相同。如果中介在大陆提供服务，和投资人面对面沟通，能精准快捷帮投资者定位，选择城市、区域、地点、房子类型，如独栋、联排别墅、公寓型或者有些人从投资的角度买一个小型的酒店、或小型商铺出租。亨瑞在美国有很多本土化平台，国内还有30余个分公司，有很大连锁网络，对一些信息和客户需求把控更精准。因为我两边是相关联的，一方没做好会影响我们整体的业务。

　　如果单一通过网上平台，或者在国内没有扎根或者正式注册的中介，有时候他服务不到位或者由于远程服务对方没有说清楚，可能造成失误引起一些纠纷。

　　谈国内房企美国项目：房价没有优势

　　乔鸿财经：现在一些国内企业去美国开发房地产，包括万达、乔鸿等，个人投资国内企业开发的房地产项目有无优势？

　　邹亨瑞：我们接触大企业如乔鸿、万达，还有很多其他企业走出去。在这个过程中，他们走出去多少都走了一些弯路，交了一些学费，国内体制是地产商从拿地、开发、销售、管理都自己独吃。美国体系比较复杂，法律健全分工明细，专人做专业的事，国内地产商有国内成功的惯性思维，对美国东西了解不够熟悉，有时候简单的方式做事，经常遇到延误、阻力。到美国做地产开发，最好要结合当地的一些合作伙伴，避免走过大的弯路。