如何均衡公私“二元制”住房体制？这是香港、新加坡和德国模式

摘要：香港“公私两手抓”，公租房占30%；新加坡以公共住宅为主，廉价组屋占80%；德国以租赁住房为主，租房率达60%。香港发展私人住宅市场炒高地产价格，再收取大量土地转让金和税费补贴公共住房。

*本文作者联讯证券李奇霖，原文标题《香港、新加坡和德国的住房制度比较研究》。

房子是必需品还是奢侈品？

必需品对应的是人民的基本生存需要，是公共服务的范畴，奢侈品对应高收入人群的品质需要，可以用市场分配。所以一个国家或地区的住房制度通常是公私并存的“二元制”体系。

过去十年，房价上涨是一个世界性的大趋势，给政府提供公共住房带来了极大的挑战，我们从世界范围找出比较成功，同时又具体特色的国家或地区进行分析，总结出“公私两手抓”的香港模式，以公共性住宅为主的新加坡模式和以租房性住房为主的德国模式三种，分析这些国家或地区是如何均衡公私并存的“二元制”住房体制的。

供需是影响房价的决定性因素，所以在分析住房制度中我们先从土地供给和人口需求来分析。

从基本供需情况来看，2000年以来香港人口的年均增速保持在0.3%左右，从666.5万增加到2017年6月的739万，人口增长较快。加上香港良好的经济发展趋势、教育和医疗条件等公共设施条件，吸引了不少外来人口移民或投资住房，所以香港住房的需求比较旺盛。

与人口高速增长形成鲜明对比的是香港的土地供给，开发率不到30%，大概331.329平方公里，以这个面积计算，香港每平方公里有2.23万人，人地关系非常紧张。

在这种情况下，香港的住房体制是“公私两手抓，两手都很硬”，一方面政府将私人住宅市场放开，让房地产商更好的服务于有消费能力的群体，同时通过土地转让金、税收等获得财政收入。另一方面将财政收入投入公共住房建设中，大力发展公屋、居屋，补贴低收入阶层，保障他们的生活。

香港的公共住房制度建设完善、层次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申请租赁公屋、购买居屋和购买夹心层住房，充分考虑了各个阶层的诉求。

1、公屋制度

公屋制度：公屋在香港称为“屋邨”，是为保障低收入群体基本“有房可住”的基础设施，将住房以低于市场价的租金出租给无法负担居屋或私人住宅的个人或家庭居住，是香港的“廉租房”。

“公屋制度”是否有效主要看几个方面：一是价格是否足够低廉，二是供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体，三是是否能有效打击滥用，保证长久有效的施行。

先看第一个问题：价格是否足够低廉。租金低廉需要有资金支持，一般是政府免费或者低价批地，同时注资双管齐下。在香港公屋由房屋委员会管理，由政府免费提供土地，并且注资给房委会建设和经营公屋，廉价的土地和稳定的资金来源保证了房委会可以向居民收取低廉的租金。

租金是按市内楼面面积计算，根据收入指数制定的，目前的房价大约是50港币每平方米，是私人住宅租金150~450每平米的六分之一，香港公屋配置大概平均每人12.8平方米，一个四口之家租住50平米左右的公屋，月租是2500港币。

同时，为了保证公屋租金随居民收入合理浮动，房委会还制定了租金调节机制，每两年调节一次，如果收入指数上升，委员会增加租金，幅度是收入指数的升幅或者10%，以较少者为准，这就意味着公屋每次调节租金的幅度不能大于10%，若收入指数下降，则委员会减少租金，幅度是收入指数的跌幅，到目前为止，房委会共进行了2010年、2012年、2014年、2016年四次房价调节。

再看第二个问题：供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体。香港公屋组屋稳定、合理且低廉，为低收入群体提供了住房保障，然而具体实施中，房委会有多少公屋可以提供？这些公屋是不是可以有效覆盖低收入群体呢？2016年房委会编配了33756个单位的公屋，截至17年9月19日，房委会辖下有222个公屋小区待编配。

这些公屋是不是够用？