一名美国投资移民资深顾问的独白：我曾以利益驱动一切

【“荣辱不惊，闲看庭前花开花落。去留无意，漫观天外云展云舒。”离开投资移民行业已经好几年，在移民行业从业近10年的我从没想到关于EB-5的新闻能够处在风口浪尖，这也使得我逐渐平静的心态筑起波澜。名人效应吸引投资？它不过是一把双刃剑刺向了投资人的胸膛。】
 
歪打正着 误入移民行业

2003年，我顺利地从北京某知名高校毕业，并开始为出国读研究生做准备。没想到，家道中落。虽然我顺利的通过托福和GMAT的考试，甚至我的GMAT是前7%，并有可能申请一定金额的奖学金，但无奈因为家庭原因无法继续深造，只能被迫开始寻找工作。起初，我的目标是进入中美合资的公司，护照移民，这样我可以先积累自身财富，并在未来圆自己的出国梦。但结果并非如此。

我在毕业后一个月里一口气投了近20封简历，其中，有一家移民公司对我穷追不舍，并承诺给我非常可观的报酬。在经过仔细考虑之后，我决定放弃一家国企和一家纯外资企业的offer，以移民行业作为自己的职业起点。但没想到这一干就是将近11年。原因有二：一、职业发展稳定；二、待遇丰厚。而现在的我，正身处美国加州，写下这篇的文章。

刚刚开始接触移民行业的我显得无所适从，第一单业务，我足足用了4个多月的时间才完成。当时觉得，或许自己不适合移民行业，咨询与销售并不是我的强项。但由于第一单业务的佣金十分丰厚，我继续咬着牙干了下去。不可否认，当时我的直系领导对我培养有佳，在我进公司不到两个月便开始带我去见银行大客户及部分渠道客户，并将一些技巧手把手的传授于我。虽然我第一单业务用了4个多月，但之后便是满地开花。短短两年时间里，我就从一个刚出校园的毛头小子，摇身变成了公司的投资顾问中的顶梁柱，并在北京东四环外买了我人生最得意的一套房子。在毕业后的同学聚会里，虽然我行业比较“独特”，但我的收入绝对是拔尖的。

而后的几年里，我频繁的更换好几份工作，但一直都是身处投资移民这个行业。早几年专业做加拿大移民，但后来由于加拿大政策原因，我在投资移民行业工作的最后几年主做美国投资移民。
 
去留无意，责任感揭露行业内幕

或许因为我身在美国置身事外，当我看到处在风口浪尖的EB-5时，特别是近两三年，看到很多美国投资移民项目问题百出时，我不禁反问自己： “移民行业还能红火多久？如果这个行业不把浑水澄清，投资人的损失只是一部分，而更大的影响则是行业的坠落。” 当我站在另一个角度去观察这些事件的时候，我发现需要引起担忧的不仅只有投资人，我们更应该去关心整个移民行业。

2013年3月26日，京华时报曝光美国芝加哥会议中心项目被指诈骗，当地时间8日，美国证券交易委员会(SEC)在其网站上宣布，美国商人塞思谎称投资者购买其公司股份便可快速获得移民美国的机会，诈骗250余名投资者1.45亿美元投资和1100万美元管理费用，这些投资者大多来自中国。移民中介乔鸿与乔鸿移民涉嫌推广诈骗项目。

2013年7月19日，美国南达科他州（South Dakota，简称南达）北方牛肉加工有限合伙公司（Northern Beef Packers，下称北方牛肉）向美国联邦破产法院申请破产。破产法院记录显示，北方牛肉的欠债总额近1.39亿美元，其中6000万美元是欠南达科他EB-5投资移民区域中心（下称南达区域中心）设立的第6和第9投资基金公司的，而这6000万美元正是120位中国大陆EB-5投资人的投资款。另外，该项目的第一期70个EB-5投资人的3500万美元直接投资，也因公司破产而血本无归。移民中介亨瑞移民全程参与本次项目的资金招募。

2015年11月，凤凰商贸城项目方办公总部已被FBI调查，公司服务器全部取证搬走。另外据报道称，当地政府已为项目投入17万美金的基建相关费用，目前项目还在继续调查中。此项目是在凤凰城附的卡萨格兰登市建造一座中国和美国贸易的桥梁，类似中国义乌的小商品市场。项目共计300个名额，前期应该有70多个名额通过I-526， 但凤凰商贸城二期项目已于今年2-3月份被拒。代理机构为亨瑞移民，乔鸿移民等北京中介。
 
我只是简单的提到三个出问题的EB-5项目，但实际的数量远比这个多。而里面提到的某些移民中介，基本上是行业内具有一定影响力的机构。前不久，我还看到一则新闻，多家媒体报道中所提及的美国基金管理区域中心总裁尼古拉斯(Nicholas Mastroianni II)曾经官司缠身，并可能有吸毒史，其美东硅谷生态公寓项目也将面临撤资难的问题。而跟美国基金管理区域中心有紧密合作的是另外一家知名度较高的中介——乔鸿移民，它也是目前处在风口浪尖的EB-5项目的代理中介。

那么，为什么如此具有影响力的中介会问题频出？或者与类似于美国基金管理区域中心的机构合作？EB-5投资移民项目都是通过移民中介销售出去的，为什么中介公司没有做尽职调查，而去直接参与了项目的销售？或者说他们做了尽职调查，但投资移民项目依旧问题频出？在我看来，有两个主要原因：

1. 利益驱动；2. 移民中介投顾不具备专业背景。而我曾经也是他们的一员，以利益驱动一切的一员。
 
利益驱动，每单生意百万元纳入腰包

在移民行业工作的这些年，我清晰地了解每个运作细节以及与区域中心合作的手段，见证过投资人项目出问题之后I-829无法获批的种种抱怨，也明白该行业为什么能给投资顾问如此高的提成。
除了基本的中介费，项目管理费的分成以外，对于中介来说，利润点最高的是每个项目高达4-5%的利息。移民中介抓住了想要移民客户的思想软肋：“我要办绿卡，我投资移民的钱给别人白用几年，换一张绿卡是值得的，只要本金拿回来就可以了。”他们根本不会将投资移民的实际利息分享给投资人，因为利润真的非常可观！

举个例子，假如某个项目总开发成本是1亿美元，其中有百分之二十的开发成本是通过EB-5项目融资得来，那么也就是2000万美元，按照普通的年回报率4%，整个贷款周期为7年计算（也就是通常拿到正式绿卡的周期，但随着川普上台后推出的政策来看，整个排期很有可能大幅前进），也就是：2000*4*7=560万美元。换句话说，2000万美元需要招募40个投资人，移民中介可以从每个投资人身上赚取14万美金！折合近一百万人民币！而这也就是为什么移民中介会把投资人的利益放在第二位。

根据我以往的经验，投资移民项目的问题（包括：I-526被拒，被SEC调查，项目持续亏损等）一般会在5-6年时集中爆发。那么在那个时候，移民中介通常会采用“硬手腕”，或以逃跑不了了之。由于高额利润的驱使，他们一般不会以投资人的利益点出发。 据我了解，目前国内某家知名移民中介的老板已经将公司拱手让人，其原因就是几年以前的某个项目到了将要批准I-829的关键时刻，而项目本身却问题频出，最终无法面对投资人。
 
移民中介 背景欠缺
 
此外，投资移民项目问题频出，使投资人蒙受损失的另外一个原因就是：移民中介本身不具备专业背景。像国内比较大型的服务性移民中介，不管有多少年的投资移民顾问经验，他们所积累的只是知道怎么去填移民的表格或者怎么通过营销或者推销的方式将项目销售出去。但谈到投资金融，项目本身的运作，怎么样去做尽职调查，怎么样去研究一个项目是否具有可行性等问题时，我深信哪怕这些投顾具有5年以上的工作经验，也无法一一回答。因为他们对美国根本不了解，这也就是为什么我在工作了这么久以后还是决定远赴美国，重回校园，投资移民，拿起金融与地产的书籍。不熟悉美国房地产投资的来龙去脉，不明白项目的风险如何评估，是无法做一个称职的投资顾问的。

所以，我对投资移民机构的最终定位是：移民中介不应该是一个投资机构的角色，而是一个移民辅助机构的角色。移民中介应该将合作方（区域中心，开发商等）的信息完全开诚布公的告诉投资人，将风险坦白，真正好好筛选投资移民项目，将投资移民行业做成一个朝阳行业，而非夕阳行业。事与愿违的是，目前大多数销售额都是由移民中介导出，而且有一个比较关键的问题就是，哪一个项目给移民中介的佣金多，移民中介就会主要推哪一个项目。这也正是造成投资移民项目问题频出的最根本的原因。
 
误导投资人 快速吸纳EB-5投资人资金

除了利益驱动和移民中介投顾不具备专业背景以外，移民中介公司还有更高端的手段：高端营销。这个手段最直接的结果就是，能够帮助区域中心迅速吸纳投资人的EB-5资金。

拿我以前遇到的一个实例来说明中介公司的“高端营销”。曾经，有一个“NBA球馆项目”，堪称是纽约历史上仅次于世贸中心重建的开发项目，给投资人的感觉是不必担心出现工程烂尾，也不必担心开发商欺诈，更不必担心不能有足够的就业人数。但实际情况是什么呢？森林拉特纳公司一位负责人在接受《华尔街日报》采访时说：“投资人的钱将主要用于建设新的‘铁路广场’，或者清偿部分银行贷款，而与计划修建的体育馆并没有什么关系。”

在宣传中，这个项目提及eb-5投资人是第一顺位还款人，但实话告诉大家，这句话简直就是“忽悠”。“第一顺位还款人”，给人感觉是将来投资人会优先于所有人，包括银行和债券持有人得到还款。但真是情况却是，这句话是从贷款协议中摘录的一小句，没有前面的话，也没有后面的话。整个条款是：如果2.49亿全部由（eb-5申请人组成的）有限合伙企业提供，那么（eb-5申请人组成的）有限合伙企业将是该抵押物（编者注：前面我已经解释了这个抵押物）的用该抵押物还款的第一顺位还款人，如果有限合作制企业不能提供2.49亿贷款，借款人还需要向第三方贷款，则第三方是用该抵押物还款的第一顺位还款人。试想，一个项目怎么可能全部由EB-5融资得来进行开发？第一顺位还款人，不过是营销中的一个噱头罢了。

此外，在项目宣传中还提及到，项目曾经发行政府债券，一夜之内全部售罄。“一夜售罄”？给投资人的感觉是，政府债券支持的项目没有不安全的道理。然而，项目方没有披露该债券的评级是“BBB”。在美国，这种评级还有另外一个名字：垃圾债券。项目方还没有披露的事实是，正在开工建设的体育场，也是在可行性报告中预计最盈利的部分的收入将用来首先偿还这个“BBB”债券，而不是投资人的债务。投资人的债务返还将用铁路广场及其附属建筑的运营收入来偿还，其风险远远高于营销中提及的描述。其实，中介无法解释关于债券的评级，投资人可以向推广方或者项目方索取。
“NBA球馆项目”，“第一顺位还款”，“政府债券”，“一夜售罄”，这一个个字眼，无不体现其营销手法上的“残忍”。
 
移民行业 希望还有诗和远方

说了这么多，我之所以一步步的点透行业内幕，主要是因为我对这个行业是有感情的。它既是我毕业的第一份工作，也是我职业生涯中从事最久的一份工作。在我工作的头几年，我不仅仅觉得这是一份多金的职业，更是一份有意义的工作，一份帮助别人圆梦美国的工作。我是见证了这个行业的发展与兴起，看到成千上万的人在美国圆梦。所以，我不喜欢看着这个行业一步步朝下走。

这两年，虽然我身在校园，但我依旧关心国内外与投资移民一切相关的时事新闻，而大多数关于投资移民的负面也是在近几年完全爆发。当我看到某些机构拿着总统的亲戚做噱头，做营销，推项目时，我内心才真正得以唤醒，决定写下这篇文章。

像我开头反问自己那样： “移民行业还能红火多久？”如果行业里还是充满这种瘴气：重视营销手段、轻视专业知识积累、掩盖负面真实信息、利益驱动一切等等。我对这个问题的答案也只有三个字：不知道。但，这些真的不是我想看到的。

 “异日图将好景，归去凤池夸。”移民行业，希望你还有诗和远方。